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Actualité

Renouvellements de baux - avantages et inconvénients

La fin d'un bail commercial est l'occasion pour le propriétaire et le gestionnaire de renégocier les conditions de location, afin que la relation soit équitable et pérenne. Une baisse de loyer n'est pas forcément une mauvaise chose, si cette diminution se justifie (indexation trop forte, loyer "locataire" trop faible, hausse de la concurrence locative, etc) et si en contrepartie le preneur à bail fait preuve de bonne volonté et d'un engagement dans la durée (nouveau bail long, prise en charge de travaux, mise en place d'un indice de révision de loyers pérenne et en conformité avec la réalité du marché). Un bail long revalorise les actifs que sont les biens en résidences services, n'hésitez-pas à nous contacter si vous avez des questions à ce sujet, nous sommes à votre disposition.

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Notre sélection

Plusieurs lots en revente en LMNP à Carcassonne dans une belle résidence au pied des remparts - du T1 au T3

Dans la résidence Cerise (groupe Exhore), au pied des remparts de la cité médiévale, dans une résidence remarquablement gérée et entretenue par l'exploitant, plusieurs lots en revente, du T1 au T3. Ces lots appartenaient jusqu'à présent au promoteur. L'acquéreur bénéficie d'un bail commercial neuf d'une durée de 11 ans et 6 mois ! Nous consulter pour le détail des lots et les photos.

T2 de 44.20 m2 en résidence de tourisme avec piscine face à la plage de Villeneuve Loubet, rentabilité exceptionnelle !

Dans la résidence Royal Cap, face à la mer à 50 mètres de la plage et des commerces, grand T2 de 44.20 m2 meublé et en exploitation pour des revenus locatifs nets d'imposition. Prix de vente 170 500 € mobilier et FAI, rentabilité HT/HT 5.59 % !

EHPAD DOMIDEP - BAIL NEUF - 8 LOTS À 63 630 €

Dans un EHPAD entièrement restauré courant 2016 par Domidep, 8 chambres avec bail commercial reconduit par anticipation au 1er janvier 2017 et échéance 31 décembre 2025. Travaux de restauration, art. 606, mises aux normes, charges de copropriété sont intégralement assumés par DOMIDEP. Prix de vente par lot: 63 630 €. Rentabilité 2016: 7,18%, passera à 4,86% à compter de janvier 2017.

Studio étudiant Nexity à Toulouse Rangueil - 71 240 €

Dans un quartier résidentiel recherché, près du pôle universitaire Paul Sabatier, la résidence Studéa Toulouse Rangueil est remarquablement implantée et desservie par les transports (bus devant la résidence, métro à proximité immédiate). Le studio proposé à la vente est au 2ème étage, meublé, loyer annuel HT 3320.76 €. Prix de vente (mobilier et frais d'agence inclus): 71 240 € dont 674 € de TVA récupérable.

EHPAD DOMUSVI à Crouy-en-Thelle (Oise) 129 900 € rentabilité 5.11 % bail neuf

Dans un très joli EHPAD de 88 chambres géré par DomusVi, au cœur de Crouy-en-Thelle, 3 chambres médicalisées dont le bail est renouvelé en décembre 2016. Prix de vente par lot: 129 900 €, rentabilité HT/HT 5.11 %.

Revue de presse

CLASSEMENT 2015 DU MENSUEL DES MAISONS DE RETRAITE

Classement 2015 EHPAD Comme chaque année, le Mensuel des Maisons de retraite publie son classement des EHPAD, et nous retrouvons dans ce fameux Top 15 de référence tous les plus grands noms du marché de la résidence médicalisée pour personnes âgées.
Les plus grands noms, certes, mais cela signifie surtout les plus "gros", en nombre de lits (France et étranger). Ceux dont le prix de l'action est en hausse, dont la croissance interne/externe donne une idée de la nécessité de répondre au besoin grandissant de prise en charge des aînés ne pouvant être maintenus à domicile, et dont la solidité financière ne faite de doute pour personne...
Mais sur quoi repose le développement de ces groupes et exploitants divers ? Si leurs fonds de commerce ont vu croître leur valeur, c'est pour beaucoup grâce à des investisseurs comme nos clients, comme les clients de nos partenaires: par le biais du LMP, du LMNP et de la Censi Bouvard, l'investisseur achète les murs et le mobilier, et l'exploitant s'occupe du reste.
La limite du système: comme tout investissement en LMNP, la viabilité et la rentabilité de l'investissement reposent sur le respect des termes du bail commercial, à commencer par le montant du loyer. Et c'est là que le bât blesse. En recherche de maintien de leurs marges (certes malmenées par la flambée des coûts d'exploitation, salaires, fournitures, limitation des loyers perçus) et avec des comptes à rendre à leurs actionnaires, les exploitant ont commencé la renégociation de leurs engagements auprès des propriétaires bailleurs, à plus ou moins bon escient. Un programme déficitaire nécessite une remise à niveau, mais au contraire un programme dégageant une belle marge n'a pas à donner lieu au sacrifice de l'épargne des bailleurs.
Les bailleurs les mieux traités sont peut-être ceux qui ont fait confiance à de petits gestionnaires, le critère le plus rassurant étant de vérifier si celui qui est à la tête de la SARL qui exploite vit bien de cette exploitation et non pas de la commercialisation.
Il convient donc d'investir avec prudence, de ne pas se fier à une "marque", et de garder à l'esprit qu'un EHPAD est avant tout un produit financier, avec un support immobilier dont la valeur vénale est quasiment nulle car reposant uniquement sur le gestionnaire.
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Les avantages de l'investissement immobilier en LMNP en revente en résidences services.
Le Particulier Immo (01/2014) La recherche d'un revenu complémentaire pour la retraite, d'un placement sécurisé et revalorisé, d'un patrimoine à transmettre à moindre frais, ou encore d'un simple bien immobilier à petit prix mais de qualité, voici les principaux critères de nos clients depuis maintenant 9 ans. La "niche" du Loueur en Meublé en résidences services présente de nombreux avantages: prix réduits, emplacements de 1er choix, sécurité, revalorisation des actifs, loyers exonérés d'impôt sur une très longue durée... Ces avantages sont désormais reconnus, et les investisseurs de plus en plus nombreux. A nous de faire en sorte de dénicher et négocier les meilleurs produits, pour nos clients et pour ceux de nos partenaires. L'article de la revue Le Particulier de janvier 2014 consacré à l'immobilier que vous trouverez ci-joint expose les avantages et la façon d'aborder cet investissement, ainsi que les points de vigilance que les acteurs du marché doivent absolument respecter.
Nous sommes à votre écoute pour tout renseignement complémentaire si cet article suscite des questions.
(cliquez ici pour lire la suite)



Le marché du LMNP d'occasion Article Agefi Le marché du LMNP d'occasion est une affaire de spécialistes, la technicité et les particularités de la vente de logements en résidences services en font une activité peu connue du grand public. Mais les professionnels de la gestion de patrimoine et de l'immobilier d'investissement savent ce qu'il en est, nous en fournissons la preuve depuis 2005 grâce à nos partenaires. Le magazine AGEFI ACTIFS consacre dans sa parution du 9 avril 2010 un article à ce marché, nous avons le plaisir de vous en fournir le contenu développé en pdf.

Propriétaire

Vous êtes de plus en plus nombreux à vouloir ou devoir revendre une chambre médicalisée ou un appartement pris à bail commercial: changement de votre situation personnelle ou professionnelle, arbitrage patrimonial, besoin de récupérer de la capacité d'emprunt, quelles qu'en soient les raisons, étudions ensemble les possibilités et conditions de cette revente.
- Nous sommes très exigeants sur la qualité des gestionnaires : nous ne prenons pas à la vente un bien qui a posé des problèmes de perception des loyers, et certains exploitants sont exclus de notre catalogue,
- Nous effectuons une estimation fondée sur des critères objectifs et essentiellement financiers: les termes et l'échéance du bail commercial, la qualité du gestionnaire, les bilans et taux d'occupation de chaque résidence sont pour nous la base de ce travail,
- En aucun cas nous ne chercherons à vous faire signer un mandat de vente à un prix supérieur à la cote du marché, ni à des conditions défavorables. Il existe des règles précises de valorisation de ce type de biens, une surévaluation (un prix trop élevé entraîne un désintérêt des investisseurs et des délais de vente trop longs, et nous refusons que nos clients paie un bien plus cher que sa valeur) comme une sous évaluation (spolier le vendeur pour faire réaliser une très belle affaire à un acquéreur) sont exclues de nos pratiques.

Pour connaître la valeur de votre bien en LMNP ou LMP et nous en confier la revente, nous sommes à votre écoute :
04 66 700 707 ou contact@ceres-conseil.eu

Conseiller
partenaire

Vos clients ont envie d'épargner, ils savent qu'ils doivent préparer leur retraite. L'immobilier reste la valeur phare des épargnants français, et vous voulez leur proposer ce qu'il y a de plus sûr, au meilleur prix : nous vous fournissons le produit correspondant à leurs attentes. Prix, emplacement, rentabilité, fiabilité : notre sélection rigoureuse nous permet de vous proposer ce qu'il y a de meilleur. Notre large gamme de prix vous permet de toucher une clientèle très large, depuis le jeune épargnant cherchant un studio à moins de 50 000 Euros jusqu'au candidat au statut de Loueur Meublé Professionnel souhaitant acter tout de suite.
Les logements sont vendus comme de l'ancien, ils sont actables immédiatement, et vous êtes rémunérés dès la signature... Difficile de faire plus simple et plus rapide !
Pour plus d'info : contact@ceres-conseil.eu.





Investisseur

L'investissement dans l'immobilier avec le statut de Loueur en Meublé dans l'ancien est accessible à de très nombreux investisseurs, et répond à des objectifs complémentaires: préparation de la retraite, complément de revenus, épargne, transmission facilitée de votre patrimoine et protection de la famille.La fiscalité du LMNP dans l'ancien est extrêmement attractive, les prix sont inférieurs aux prix du neuf, le choix des produits est large (étudiants, EHPAD, résidences affaires, résidences de tourisme), et les logements étant déjà en exploitation depuis plusieurs années vous pouvez non seulement les visiter mais également être rapidement propriétaire et percevoir vos loyers.
Si vous souhaitez un accès à notre catalogue, il suffit de nous contacter, et nous vous créons un compte.contact@ceres-conseil.eu